Gayrimenkul Hukuku

Bir yapının komşu taşınmazın sınırını aşarak inşa edilmesi, uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorundur. Türk Medeni Kanunu'nun 730. maddesine göre, taşkın yapı iyiniyetle ve zamanında itiraz edilmeksizin yapılmışsa, taşkın yapının bulunduğu kısım için komşu taşınmazın malikine uygun bir bedel ödenerek mülkiyetin taşkın yapı sahibine geçirilmesi istenebilir. Ancak taşkınlığın yapılırken kötüniyetli davranılmışsa veya komşu zamanında itiraz etmişse bu imkândan yararlanılamaz; bu durumda yıkım talep edilebilir.

Müdahalenin önlenmesi davası (el atmanın önlenmesi)

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına haksız biçimde müdahale edilmesi halinde malik, Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesine dayanarak müdahalenin önlenmesi davası açabilir. Bu dava; komşunun bahçe duvarını sınır dışına taşırması, su veya atık akıtması, ortak kullanım alanına haksız biçimde el koyması gibi pek çok durumda gündeme gelebilir. Dava, müdahalenin durdurulmasını ve eski hale getirilmesini amaçlar; müdahale devam ettiği sürece zamanaşımına tabi değildir.

Komşuluk hukukunun diğer kuralları

Türk Medeni Kanunu'nun 737. ve devamı maddeleri, komşular arasında taşkın koku, gürültü, duman ve sarsıntı gibi rahatsızlıkların da belirli bir ölçüyü aşmaması gerektiğini düzenler. Mahalli örf ve adete göre olağan sayılan etkilere katlanma yükümlülüğü bulunsa da bu sınırın aşılması halinde men davası açılabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda genellikle keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak etkinin ölçüsü somut biçimde tespit edilir.

Geçit hakkı ve zorunlu irtifaklar

Bir taşınmazın yola bağlantısı yoksa veya bağlantısı yetersizse, malik komşu taşınmazlardan bedel karşılığında geçit hakkı tanınmasını isteyebilir. Türk Medeni Kanunu, geçidin güzergahının hem geçit isteyenin ihtiyacını karşılayacak hem de komşuya en az zarar verecek biçimde belirlenmesini öngörür. Bu tür talepler genellikle keşif ve bilirkişi incelemesiyle sonuçlandırılır; bedelin miktarı da taşınmazın değerine ve geçidin kapsamına göre belirlenir.

Ecrimisil (haksız işgal tazminatı)

Bir taşınmazın malikin rızası olmaksızın üçüncü bir kişi tarafından kullanılması halinde malik, bu kullanım süresi için ecrimisil adı verilen bir tazminat talep edebilir. Ecrimisil, kullanım süresine ve taşınmazın rayiç kira değerine göre hesaplanır; bu talep müdahalenin önlenmesi davasıyla birlikte ya da ayrı bir dava olarak ileri sürülebilir.

Tapu iptali ve tescili davaları; satış vaadi sözleşmesinin yerine getirilmemesi, hileyle yapılan devirler, vekâlet görevinin kötüye kullanılması veya mirasçılık durumunun tapuya yansıtılmaması gibi pek çok farklı sebeple açılabilir. Bu davalarda tapu kayıtlarının geçmişine kadar inilerek zincirin her halkasının incelenmesi gerekir; dava süresi, taşınmazın el değiştirme sayısına ve delillerin niteliğine göre değişir.

Kira tespit ve tahliye davaları

Kira bedelinin günün koşullarına uygun olmadığı düşünülen hallerde kiraya veren, kira tespit davası açarak bedelin yeniden belirlenmesini isteyebilir; dava sonucunda belirlenen bedel, kararın kesinleştiği dönemden itibaren uygulanır. Kiracının kira bedelini ödememesi, konutu kötü kullanması veya kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle taşınmazı geri istemesi gibi hallerde ise tahliye davası gündeme gelir; her sebep için kanunda ayrı usul ve süreler öngörülmüştür.

Kat mülkiyetinde ortak gider uyuşmazlıkları

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim planında belirlenen ortak giderlerin ödenmemesi, apartman ve site yönetimleri ile kat malikleri arasında sık görülen bir uyuşmazlık konusudur. Ödenmeyen aidatlar için önce icra takibi başlatılabilir; kat maliklerinin yönetim kararlarına itirazı ise kararın öğrenilmesinden itibaren belirli bir süre içinde mahkemeye taşınabilir. Dava açmadan önce yönetim planının ve toplantı tutanaklarının dikkatle incelenmesi, haklı bir itiraz zemini olup olmadığını netleştirir.

Satış vaadi sözleşmesinden doğan tescil talebi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenmesi gereken resmi şekle tabi bir sözleşmedir; bu şekle uyulmadan yapılan satış vaatleri kural olarak geçersizdir. Satıcı, resmi şekilde yapılmış sözleşmeye rağmen tapuda devir işlemini gerçekleştirmezse, alıcı tapu iptali ve tescili davası açarak taşınmazın adına tescilini isteyebilir; bu davada sözleşmedeki bedelin ödenmiş olduğunun ispatı büyük önem taşır.

İpotekli taşınmazlarda alıcının dikkat etmesi gerekenler

Üzerinde ipotek bulunan bir taşınmazı satın almadan önce, ipoteğin kapsamı ve bakiye borç miktarının öğrenilmesi önemlidir; aksi halde alıcı, satıcının borcunu ödemediği durumlarda taşınmazın icra yoluyla satışı riskiyle karşılaşabilir. Tapu kaydındaki şerh ve beyanlar, satış öncesinde dikkatle incelenmesi gereken diğer unsurlardır.

İmar durumu ve kaçak yapı riski

Bir taşınmaz satın alınmadan önce belediyeden imar durumu sorgulanması, yapının ruhsatına ve iskân belgesine uygun olup olmadığının kontrol edilmesi önemlidir. Kaçak veya ruhsatsız yapılarda ilerleyen dönemde yıkım kararı, para cezası ya da tapuya kayıt düşürülmesi gibi sonuçlarla karşılaşılabilir; bu risklerin satış işlemi gerçekleşmeden önce dikkatle ve eksiksiz biçimde tespit edilmesi, alıcıyı ileride doğabilecek ciddi mali zararlardan büyük ölçüde korur.

Önalım (şufa) hakkı

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar kanundan doğan önalım hakkını kullanarak bu payı aynı bedelle satın alabilir. Önalım hakkının kullanılabilmesi için satışın, paydaş olmayan üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir; paydaşlar arasındaki satışlarda bu hak doğmaz. Önalım davası, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay, her halde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde açılmalıdır.

Sözleşmede önalım hakkından feragat edilmiş olması, bu hakkın kullanılmasını engeller; bu nedenle paylı mülkiyete konu bir taşınmazda pay alırken mevcut sözleşmelerin ve tapu kayıtlarının bu açıdan da incelenmesi önerilir. Önalım hakkının kullanılması, satış bedelinin ve buna bağlı tüm masrafların eksiksiz biçimde mahkeme veznesine depo edilmesi şartına sıkı sıkıya bağlıdır; bu şartın yerine getirilmemesi davanın usulden reddiyle sonuçlanabilir; bu nedenle dava açmadan önce depo edilecek tutarın güncel rayiç değere göre doğru hesaplanması önemlidir.